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 Si
vous ne trouvez pas
la maison de vos
rêves, il apparaît
parfois que la
construction soit
une bonne
alternative pour
aboutir à la
réalisation de votre
projet. Mais avant
de se lancer, il
faut bien réfléchir
au projet et prendre
le temps de
l’étudier dans sa
globalité (achat du
terrain et
construction). Il
faut s’assurer que
le projet est
compatible avec vos
moyens financiers.
Le projet de la
construction peut
offrir certains
avantages :
-
Le coût,
(la
construction
peut être moins
onéreuse que
l’achat d’une
maison ancienne)
-
Le confort,
-
La proximité des
écoles, du lieu
de travail, des
commerces (en
fonction du
choix du
terrain)
-
L’entretien,
(une maison
neuve peut être
plus facile à
entretenir
qu’une maison
ancienne)
-
Le rapport
locatif (une
maison neuve
peut-être plus
facile à louer)
L’essentiel est de
bien choisir son
terrain et de faire
appel aux bonnes
personnes
(architectes/
maîtres d’oeuvre
/constructeurs,
artisans…)
LE CHOIX DU
TERRAIN
Le choix du terrain
est donc très
important (isolé,
hors lotissement ou
non) et cela peut
entraîner des
démarches
différentes. La
localisation
déterminera aussi la
vie quotidienne de
votre famille.
Est-elle adaptée à
votre mode de vie ?
(vie
professionnelle,
scolarité…
Choisissez aussi
votre terrain en
pensant qu’un jour
vous serez peut-être
amenés à le revendre
et une bonne
situation facilitera
la revente.
Si vous achetez un
terrain isolé,
assurez-vous qu’il
soit constructible,
vérifiez qu’il ne
soit pas situé dans
une zone à risques
naturels et
informez-vous sur la
nature de son
sous-sol.
Votre première
démarche doit être
de consulter le Plan
local d’urbanisme
(PLU) ou le Plan
d’occupation des
sols (POS). Depuis
2001, les PLU se
substituent
progressivement aux
POS des communes.
Après avoir consulté
le PLU ou POS, vous
devez demander en
mairie un certificat
d’urbanisme. Cette
demande est
gratuite. Il existe
deux types de
certificats
d’urbanisme : un
certificat dit «
d’information » et
un autre, plus
détaillé, appelé
aussi « certificat
d’urbanisme
opérationnel ».
Le certificat
opérationnel indique
si le projet de
construction est
réalisable. Vous
devez annexer à
votre demande un
dossier complet
incluant notamment,
une notice
descriptive du
projet, des plans,
croquis, photos, un
plan du terrain,
plan de situation…
Lors de l’achat du
terrain, n’oubliez
pas d’intégrer une
condition suspensive
d’obtention du
certificat
opérationnel
positif.
L’administration a
deux mois pour
répondre à cette
demande.
Le certificat
d’information
mentionne les règles
d’urbanisme. Vous
pouvez vous
contenter d’un CU
d’information si
vous n’avez pas
encore une idée
précise de votre
projet de
construction. Ce CU
vous donnera des
indications sur la
zone dans laquelle
se trouve le
terrain, les règles
applicables à cette
zone, l’existence ou
non d’un droit de
préemption au profit
de la commune, les
servitudes, les
taxes et
contributions
éventuelles… Depuis
le 1er octobre 2007,
l’administration a 1
mois pour délivrer
un CU d’information
(au lieu de 2 mois).
Désormais les
renseignements
figurant sur le
certificat
d’urbanisme engagent
l’administration
pendant 18 mois (au
lieu de 12), et ce
depuis le 1er oct.
2007.
Vous pouvez demander
à l’administration
de prolonger cette
validité d’un an
mais pour cela, il
faut que la demande
de renouvellement se
fasse au moins 2
mois avant
l’expiration du
délai initial.
Vérifiez ensuite si
le terrain est
viabilisé,
c'est-à-dire,
raccordé aux réseaux
collectifs d’eau
potable, de gaz,
d’assainissement,
d’électricité, et de
téléphone. Si le
terrain n’est pas
viabilisé, vous
devez prévoir dans
votre plan de
financement le coût
des raccordements
aux différents
réseaux.
Si la parcelle est
déjà raccordée, il
faut quand même
penser aux coûts des
branchements entre
la future maison et
les canalisations
qui passent en
limite du terrain.
Avant de vous
engager sur l’achat
d’un terrain, vous
pouvez aussi vous
interroger sur
l’évolution de
l’environnement.
Consultez le PLU ou
la DDE qui vous
informera sur les
projets à venir :
création d’un
aéroport, d’une
autoroute…
Vérifiez également
la superficie et les
limites du terrain,
faites borner le
terrain par un
géomètre expert,
renseignez-vous sur
la nature du
sous-sol,
assurez-vous que le
terrain soit à
l’abri des risques
naturels.
En achetant un
terrain à bâtir dans
un lotissement, cela
vous offrira plus de
garanties que lors
d’une acquisition de
terrain isolé. En
effet, le lot étant
viabilisé, cela
signifie que les
travaux de voirie,
de connexion aux
réseaux d’eau,
d’électricité,
téléphone,
assainissements sont
déjà réalisés ou en
passe de l’être.
Cependant, vérifiez
que votre projet est
réalisable. La
construction en
lotissement obéit à
des contraintes
spécifiques énoncées
dans plusieurs
documents tels que
l’autorisation de
lotir, le règlement
du lotissement, le
cahier des charges,
les statuts de
l’association
syndicale libre. On
peut aussi vous
imposer un style
architectural, des
choix de couleurs,
matériaux…
PLUSIEURS
POSSIBILITÉS POUR
FAIRE CONSTRUIRE
Pour la réalisation
de votre projet et
la construction de
votre maison, vous
avez le choix entre
faire appel à un
architecte qui agira
pour vous en tant
que maître d’œuvre
ou faire appel à un
constructeur et
conclure un contrat
de construction avec
ou sans fourniture
de plan.
Attention, l’achat
du terrain et la
construction de
votre maison sont
deux opérations bien
distinctes mais
liées par le biais
de conditions
suspensives.
Par exemple, lors de
l’acquisition du
terrain, insérez une
clause notifiant que
la vente définitive
du terrain
n’interviendra que
sous la condition
d’obtention de
permis de
construire. De même,
en passant par un
constructeur, ne
signez pas de
contrat pour
construire avant
d’être propriétaire
ou avant la
signature du
compromis dont les
conditions
suspensives sont
remplies (obtention
du permis,…)
Cependant, si le
constructeur vous
vend également le
terrain, l’opération
entre dans le cadre
juridique de la
vente en l’état
futur d’achèvement,
dite « vente sur
plan ». Il
appartient donc au
constructeur
d’obtenir le permis
de construire de
chaque maison.
LA DEMANDE DE
PERMIS DE CONSTRUIRE
Avant de démarrer
votre projet, vous
devez impérativement
déposer une demande
de permis de
construire. Celle-ci
devra être déposée à
la mairie de la
commune où est situé
le terrain et
permettra à
l’administration de
vérifier que votre
projet respecte bien
les règles
d’urbanisme.
Comme avant la
réforme, si la
surface hors œuvre
nette (Shon) ne
dépasse pas 170 m²,
vous n’êtes pas
obligé d’avoir
recours à un
architecte. En
revanche, au-delà de
170 m², son
intervention est
obligatoire.
Toutefois, même
lorsque ce n’est pas
imposé, rien de vous
empêcher de demander
à un architecte
d’élaborer votre
dossier de permis de
construire ou de
vous adresser à un
géomètre expert.
La demande de permis
de construire doit
être effectuée sur
un imprimé
spécifique, fourni
par
l’administration.
Vous devez déposer
le dossier complet
en mairie ou
l’envoyer en
recommandé avec avis
de réception. A la
suite du dépôt, la
mairie vous
adressera un
récépissé établi sur
un formulaire
spécifique. Le
dossier est réputé
complet si
l’administration ne
vous réclame aucune
pièce supplémentaire
dans le délai d’un
mois à compter de
son dépôt en mairie.
Le dossier doit être
instruit dans les 2
mois. Dans les 15
jours qui suivent le
dépôt de la demande
de permis, le maire
doit afficher un
avis de dépôt en
mairie qui reste
affiché pendant
l’instruction du
dossier.
LES FORMALITES
APRES LE PERMIS
Une fois que le
permis de construire
a été délivré, il
doit être porté à la
connaissance des
tiers par un
affichage en mairie
et sur le terrain.
Depuis le 1er oct.
2007, cet affichage
est d’une importance
particulière car il
constitue le point
de départ du délai
de 2 mois pendant
lequel un tiers peut
contester le permis
en justice (s’il
estime qu’il lui
porte préjudice ou
s’il est contraire
aux règles
d’urbanisme)
L’étape suivante est
la déclaration
d’ouverture de
chantier en
prévenant la mairie
du début des
travaux. Pour cela,
vous devez remplir
un formulaire
spécifique en 3
exemplaires et le
déposer en mairie ou
l’adresser par
lettre recommandé
avec AR.
Les travaux doivent
débuter dans les 2
ans et ne pas être
interrompus pendant
plus d’un an, sinon,
le permis serait
périmé.
Si vous êtes dans
l’incapacité
d’entamer les
travaux dans les 2
ans ou si vous devez
interrompre le
chantier pendant
plus d’un an, vous
pouvez demander une
prorogation d’un an
de votre permis de
construire. Cette
demande doit
intervenir au moins
2 mois avant
l’expiration du
délai de validité du
permis et vous devez
la déposer en mairie
ou l’envoyer par
lettre recommandée
avec AR. Notez que
le permis ne peut
être prorogé qu’une
fois.
Fin et conformité
des travaux
L’administration
peut contrôler la
conformité de la
construction avec le
permis de construire
mais depuis le 1er
oct. 2007, c’est au
bénéficiaire du
permis de déclarer
que la construction
est conforme. Ceci
intervient lors de
la déclaration
d’achèvement des
travaux qui reste
obligatoire.
Lorsque les travaux
sont achevés, vous
devez adresser une
déclaration
d’achèvement des
travaux à la mairie
en trois exemplaires
par courrier
recommandé avec AR
ou depuis le 1er oct
2007 par courrier
électronique. Cette
déclaration doit
être signée par le
bénéficiaire du
permis et le cas
échéant par
l’architecte qui a
dirigé les travaux.
L’administration
peut procéder à une
visite de contrôle
qui ne pourra
intervenir que dans
un délai de 3 mois à
compter de la date
de réception de la
déclaration
d’achèvement des
travaux. Si une
anomalie est
constatée,
l’administration
peut vous mettre en
demeure d’y remédier
en effectuant des
travaux ou en
déposant un permis
de construire
modificatif. Lorsque
la régularisation
est impossible, on
peut vous demander
de démolir la
construction. Passé
le délai de 3 ou 5
mois (suivant
certains cas), elle
n’a plus le droit de
contester sa
conformité.
Le permis de
construire est
délivré gratuitement
mais son obtention
peut entraîner
quelques taxes comme
la TLE (taxe locale
d’équipement) perçue
au profit de la
commune. La TLE doit
être versée en deux
fractions égales :
la première 18 mois
et la seconde 36
mois après la
délivrance du permis
de construire. Elle
est calculée sur la
valeur de l’ensemble
immobilier. Peuvent
aussi être exigées
une taxe
départementale des
espaces naturels
sensibles, une taxe
départementale pour
le financement des
conseils
d’architecture,
d’urbanisme et de
l’environnement (CAUE)
CONFIER VOTRE
PROJET A UN
ARCHITECTE
Si vous ne vous
sentez pas de taille
à suivre le chantier
seul, mieux vaut
faire appel à un
architecte. Il se
chargera de toutes
les opérations en
passant par la
conception des
plans, l’obtention
du permis de
construire, le choix
des entrepreneurs,
le suivi de
chantier, la
réception de
l’ouvrage.
Voici les
principales étapes
et missions de
l’architecte :
- lors de la
première rencontre,
prise en compte de
votre projet et
budget : il
s’informe sur vos
exigences, le niveau
de prestations
souhaité, les
caractéristiques du
terrain et vous
renseigne sur les
frais annexes
éventuels (géomètre,
études de sols,
assurance
dommages-ouvrages,
frais de
démolition…)
- étude de
faisabilité du
projet, vérification
des règles
d’urbanisme
applicables et après
une étude du terrain
(servitudes, nature
du sol,
topographie…) il
vous propose des
solutions
d’implantation et
d’orientation
- présentation d’une
première ébauche du
projet sous forme de
croquis faite en
rapport avec le
projet d’origine et
la compatibilité
entre votre budget
et l’étude qu’il
présente. (le cas
échéant, il reçoit
vos remarques et
réalise d’autres
croquis)
- constitution du
dossier de permis de
construire :
avant-projet
comprenant
l’ensemble des plans
et notice
descriptive
- projet définitif :
après l’obtention du
permis de
construire, il
établit un projet de
construction
détaillé avec tous
les plans (niveaux,
coupes..) et rédige
des devis
descriptifs
détaillés par corps
de métier
- choix des
entreprises : avec
l’aide de
l’architecte,
constitution des
dossiers de
consultation des
entreprises
précisant tous les
détails concernant
le projet, puis,
envoi des appels
d’offres auprès de
3-4 entreprises par
corps de métiers.
Après avoir choisi
les entreprises en
fonction des devis
reçus, il rédige les
contrats
d’entreprise à
conclure avec
chacune d’elles.
- Suivi de chantier
: il surveille la
bonne exécution des
travaux après avoir
fixé un calendrier
d’intervention des
différents corps de
métier sur le
chantier. Il tient
des réunions de
chantier et rédige
des comptes-rendus à
votre attention
- Réception de la
maison, il vous aide
à apprécier l’état
des travaux et vous
indique les points à
contrôler et défauts
devant faire l’objet
de réserves.
Rédaction du
procès-verbal de
réception
mentionnant vos
réserves et suivi de
la levée des
réserves.
CONFIER VOTRE
PROJET A UN
CONSTRUCTEUR
Si vous passez par
un constructeur de
maisons
individuelles, vous
avez deux
possibilités :
- construire selon
un plan type et dans
ce cas vous signez
un contrat de
construction avec
fourniture de plan
et bénéficiez de
toues les garanties
offertes par un
cadre juridique
strict.
- Faire des plans
par un architecte et
chargez le
constructeur de la
réalisation des
travaux. Dans ce
cas, vous signez un
contrat sans
fourniture de plan,
plus souple et un
peu moins
protecteur.
Le constructeur que
vous mandatez traite
directement avec les
différentes
entreprises qu’il
choisit puis il
dirige et surveille
les travaux. Il
s’occupe de tout. De
votre côté, vous
êtes le maître de
l’ouvrage, suivez le
chantier mais votre
seul interlocuteur
reste le
constructeur
Contrat avec
fourniture de plan
Une fois le contrat
signé, vous avez 7
jours pour vous
rétracter et
récupérer l’argent
éventuellement versé
au constructeur.
Après la signature
du contrat, le
constructeur doit
vous adresser ce
dernier par courrier
recommandé avec AR.
Il est possible
d’insérer des
conditions
suspensives dans le
contrat de
construction. Avant
de signer un contrat
de construction,
vous devez avoir au
moins signé une
promesse de vente
pour l’acquisition
du terrain car le
constructeur sera
obligé d’examiner le
terrain afin de voir
si le projet est
réalisable et de
fixer le coût final
de l’opération.
Vous pouvez
également signer un
contrat sous la
condition suspensive
de l’obtention du
permis de construire
ou obtention d’un
prêt. Vous pouvez
mandater le
constructeur pour
qu’il démarche les
banques à votre
place ainsi que pour
l’obtention de
l’assurance
dommages-ouvrage
(dans le cas ou vous
ne l’auriez pas
encore souscrite).
Cette assurance est
obligatoire et vous
permet d’être
indemnisé rapidement
si des malfaçons
survenaient dans les
10 suivant son
achèvement.
Le constructeur doit
vous fournir une
attestation de
garantie de
livraison de la
maison pour le prix
et dans les délais
indiqués au contrat.
Si vous ne pouvez
obtenir ce document
le jour de la
signature, alors, la
vente se fera sous
la condition
suspensive de
l’obtention de cette
garantie.
Le délai de
réalisation des
conditions
suspensives est
prévu au contrat. Si
la levée des
conditions ne se
fait pas dans les
temps, celui-ci est
considéré comme
n’ayant jamais
existé et les sommes
versées doivent vous
être remboursées.
Mais attention, vous
ne devez pas être à
l’origine de la «
non-réalisation »
des conditions
suspensives.
Afin que l’acquéreur
s’engage en toute
connaissance de
cause, le contrat de
construction doit
contenir des
mentions
obligatoires :
- désignation du
terrain (situation,
surface, désignation
cadastrale),
- informations sur
le titre de
propriété relatif au
terrain,
- conformité du
projet par rapport
au disposition du
code de la
construction et de
l’habitation et de
l’urbanisme,
- accord du permis
de construire,
- caractéristiques
technique du
bâtiment à
construire,
- signalisation des
travaux d’adaptation
du sol,
raccordements aux
réseaux divers,
- coût total de la
construction,
- éventuelles
modalités de
révision du prix,
- modes de règlement
en fonction de
l’avancement des
travaux,
- modalités de
financement
- références de
l’assurance
dommages-ouvrage
- attestation
justifiant que le
constructeur a bien
souscrit les
garanties de
livraison et de
remboursement
- conditions de
réalisation des
travaux (date
d’ouverture du
chantier, délais
d’exécution,
pénalités de retard)
- clause pour vous
faire assister d’un
professionnel lors
de la réception de
la maison
Si vous avez prévu
de faire certains
travaux, vous devez
le mentionner au
contrat.
Certains documents
doivent être annexés
au contrat tels que
:
- plan de
construction
- notice descriptive
- notice
d’information
Contrat sans
fourniture de plan
Si vous faites le
choix de vous
adresser à un
constructeur en lui
fournissant les
plans de votre
projet, vous devez
signer un contrat de
construction de
maison individuelle
sans fourniture de
plan. Ce contrat est
obligatoire car le
constructeur se
chargera des travaux
de gros œuvre, de
mise hors d’eau et
hors d’air d’un
immeuble à usage
d’habitation.
Ce contrat est
similaire au contrat
avec fourniture de
plan et reprend un
bon nombre de
clauses. Vous
disposez également
d’un délai de
rétractation de 7
jours pour renoncer
à votre projet sans
pénalité et vous
pouvez également y
ajouter des
conditions
suspensives (comme
obtention de prêt)
et bénéficier d’une
garantie de
livraison.
Le contrat doit être
écrit, comporter des
mentions
obligatoires et
inclure en annexe
une notice
descriptive et
notice
d’information. Ce
contrat et ces
annexes devront vous
être envoyés par
lettre recommandé
avec AR.
Le contrat doit
mentionner :
- le terrain
(localisation,
surface, désignation
cadastrale)
- les
caractéristiques
technique du
bâtiment
- un simple
descriptif des
travaux effectués
par le constructeur
(sans mentionner
ceux que vous
souhaitez faire par
vous-même…mais vous
pouvez demander à
insérer cette
clause)
- le prix de la
construction
- le délai
d’exécution des
travaux
- les pénalités de
retard
- les références de
l’assurance
dommages-ouvrage
- une clause vous
informant de votre
droit de vous faire
assister par un
professionnel lors
de la réception du
chantier
Le constructeur doit
vous fournir au plus
tard le jour de
l’ouverture du
chantier, une
attestation
concernant la
souscription de la
garantie de
livraison.
Le prix de la
construction est
forfaitaire et le
constructeur ne peut
vous demander une
augmentation de
prix. Toute
augmentation doit
être convenue et
mentionnée par écrit
au contrat.
LES GARANTIES EN
FIN DE CHANTIER
Le Procès-verbal de
réception
La réception de
chantier est une
étape importante et
sert à constater
l’achèvement des
travaux, vérifier si
la construction est
conforme à ce que
vous avez demandé et
si la réalisation
est sans défauts.
Lors de ce
rendez-vous, un
procès-verbal est
établi, daté et
signé par toutes les
parties. Soyez très
précis et clair dans
vos remarques et
réserves afin que
l’on ne puisse pas
les contester. Tous
les défauts de
conformité de la
maison par rapport
au contrat signé
doivent y figurer.
Tous les défauts
apparents qui ne
figurent pas dans le
PV de réception ne
seront pas couverts
par les garanties.
Vérifiez bien que
tout fonctionne
(prises de courants,
robinets, serrures,
ventilation
mécanique,
chauffage…),
contrôlez la bonne
isolation phonique
et thermique.
Si votre contrat
prévoit des délais
pour lever des
réserves,
l’entreprise se doit
de les respecter. Si
vous avez fait appel
à un architecte,
c’est lui qui agira
en ce sens. Sinon,
fixez sur le PV de
réception les délais
de réparations avec
l’entrepreneur mis
en cause.
Si par la suite, les
délais ne sont pas
respectés, vous
pourrez le mettre en
demeure d’effectuer
les travaux, voire
saisir le tribunal
de grande instance.
Si vous avez fait
appel à un
constructeur, vous
pouvez aussi saisir
l’organisme qui a
octroyé la garantie
de livraison.
Si vous ne demandez
pas l’aide d’un
tiers pour la
réception de
chantier, vous avez
8 jours à compter de
la remise des clés
pour signaler les
défauts apparents au
constructeur par
courrier recommandé.
LES GARANTIES
LEGALES
En cas de malfaçons,
vous avez trois
types de garanties :
- garantie de
parfait achèvement
(valable 1an)
- garantie de bon
fonctionnement des
équipements (valable
2 ans)
- garantie contre
les dommages les
plus importants
(valable 10 ans)
La garantie de
parfait achèvement
Cette garantie est
valable un an et
pendant un an après
la réception de
votre maison, vous
pouvez exigez des
entrepreneurs ou
constructeurs de
réparer les défauts
apparents notés sur
le PV de réception
et ayant fait
l’objet de réserves.
Notez bien que tous
les dommages liés à
l’usure normale ou
mauvais entretien de
votre part ne seront
pas couverts par les
garanties. Il en est
de même pour tous
les défauts
apparents qui n’ont
pas été mentionnés
sur le PV lors de la
réception de
chantier. Seule
exception, les
défauts d’isolation
phonique mais ces
derniers doivent
être notifiés et
relevés dans l’année
suivant la
réception.
Vous devez exiger du
professionnel d’un
délai de réparation.
S’il ne s’exécute
par après une mise
en demeure faite par
huissier, vous
pouvez saisir le
tribunal.
La garantie de
fonctionnement des
équipements
Cette garantie
valable 2 ans,
s’applique aux
éléments qui peuvent
être enlevés ou
remplacés dans la
maison sans abîmer
le gros-œuvre.
(moquettes, portes,
fenêtres, volets,
appareils
électriques,
sanitaires…) mais ne
concerne pas les
équipements tels que
l’escalier, le
chauffage central
par exemple. Ces
éléments bénéficient
de la garantie
décennale.
En cas de problème,
vous devez avertir
le professionnel
concerné par
courrier recommandé
avec AR afin qu’il
répare ou remplace
les éléments
défectueux. En cas
de refus, vous
pouvez saisir le
tribunal de grande
instance mais le
recours en justice
doit impérativement
se faire dans les 2
ans.
La garantie
décennale
Pour tous les
dommages importants
survenant dans les
10 ans suivant la
réception de
chantier, c’est la
garantie décennale
qui vous couvrira.
Cela peut concerner
des problèmes de
fissures importantes
des murs,
effondrements,
problèmes sur des
éléments
d’équipements
assimilés au bâti ou
autres problèmes
rendant la maison
inhabitable.
L’ASSURANCE
DOMMAGES-OUVRAGE
Le particulier comme
le constructeur a
des obligations en
matière d’assurance
construction. Le
constructeur doit
couvrir sa
responsabilité
décennale et le
particulier doit
souscrire un contrat
de
dommages-ouvrages.
Vous devez souscrire
cette assurance
dommages-ouvrage
avant l’ouverture de
chantier afin que la
garantie débute de
la fin de la période
de parfait
achèvement (un an
après la réception
du chantier
justifiée par le PV
de réception signé)
jusqu’à la fin de la
période décennale.
L’assurance a pour
but de garantir, en
dehors de toute
recherche de
responsabilité, le
paiement des travaux
de réparation des
dommages subis.
Sans cette garantie
vous seriez obligés
d’agir en
responsabilité
décennale contre les
professionnels et
d’attendre parfois
plusieurs années
avant d’être
indemnisé. Avec la
dommages-ouvrage,
vous serez indemnisé
sous quelques mois
et l’assureur se
retourne ensuite
contre les
professionnels pour
récupérer ce qu’il a
versé.
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