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Investir, préparer l’avenir, gérer son patrimoine, réduire ses impôts, défiscaliser…Découvrez quelques lois qui vous permettront de réduire vos impôts.




Index :
> LE DISPOSITIF BORLOO
> LE DISPOSITIF ROBIEN
> LE DISPOSITIF LOI GIRARDIN OUTRE-MER
> LE DISPOSITIF LOI MALRAUX
> LES MONUMENTS HISTORIQUES
> LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNEL ET NON PROFESSIONNEL
> LES RESIDENCES DE TOURISME


 

LE DISPOSITIF BORLOO

POUR LE NEUF

Le principe :
Le régime Borloo concerne les logements neufs mais en contrepartie d’un avantage fiscal substantiel, les contraintes sont plus nombreuses pour l’investisseur qui a obligation de respecter un plafond de ressources pour les locataires et les plafonds de loyers sont nettement plus bas que sur le marché libre.

Avantages fiscaux :
Cela permet aux investisseurs qui achètent des logements neufs de bénéficier d’un amortissement pouvant atteindre 65 % du prix de revient et de bénéficier d’une déduction spécifique forfaitaire de 30 %.

Les conditions :
Louer à des loyers inférieurs à ceux du dispositif Robien (4/5ème de ceux pratiqués dans le régime Robien recentré)
Louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.

Amortissement :
Il est calculé sur le prix de revient de l’investissement, soit :
- 6% /an pendant les 7 premières années
- 4% /an pour les 2 années qui suivent
- 2.5% /an pour les 3 ou 6 dernières années.

Déduction spécifique de 30 % :
Cette déduction s’applique sur les montants bruts des loyers perçus pendant toute la durée de l’engagement de location (9ans) (possibilité de reconduire la durée jusqu’à 15 ans max)

Déduction forfaitaire :
Il n’y a plus de déduction forfaitaire depuis le 1er janvier 2006 mais il est possible de déduire des frais pour leur montant réel dès lors qu’ils sont supportés par le bailleur tels que frais de gérance, frais de gestion, frais de procès, frais de gardiennage..

Obligations à respecter :
- plafond de loyer
- plafond de ressources du locataire

Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évaluation annuelle du salaire minimum de croissance

Modalités de mise en location :
L’engagement de donner en location non meublée doit être de 9 ans au moins. Le locataire ne peut être membre de la famille de l’investisseur

Date de mise en application :
Pour le régime Borloo neuf, le dispositif d’applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er septembre 2006.
Exception faite aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006 dès lors que le contribuable a opté pour le dispositif Robien recentré


POUR L’ANCIEN


Le principe
Il remplace le dispositif Besson, jusqu’ alors en vigueur.

Avantage fiscal :
- Déduction forfaitaire de 30% (contre 40% dans le régime Besson) pour les logements conventionnés dans le secteur social
Ou
- déduction forfaitaire de 45 % si les logements sont conventionnés et ouvrent droit à l’APL

- Pas d’amortissement

- Si l’investisseur réalise des travaux d’amélioration, il bénéficie d’une subvention majorée

- Les propriétaires redevables de la taxe sur les logements vacants ont droit à une déduction fiscale de 30 % sur les loyers pendant 2ans ½ s’ils acceptent de remettre leurs logements sur le marché de la location avant le 31/12/07.

- La durée minimale d’engagement de location est de 9 ans.


Obligations à respecter :
- respect de plafonds de loyer et de ressources qui sont fixés par décret mais ne peuvent pas être supérieurs à certains plafonds différents selon qu’il s’agit du secteur intermédiaire ou social.
- Obligation de conventionnement avec l’Anah.

Mise en application :
Ce dispositif est applicable aux baux conclus à compter du 1er octobre 2006.
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LE DISPOSITIF ROBIEN

POUR LE NEUF

Le principe
Ce dispositif consiste à acquérir un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d’habitation principale du locataire
Ce dispositif concerne aussi les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.

Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d’outre-mer. Les locaux meublés et commerciaux sont exclus du dispositif.

Contrairement au dispositif Besson ancien, les investisseurs peuvent louer le logement à un membre de la famille mais ce dernier ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur.

Avantage fiscal :
La déduction au titre de l’amortissement est égale à 6% /an de la base amortissable les 7 premières années et 4 % les deux années suivantes. A l’issue de cette période de 9 ans, la déduction totale est donc de 50%. Il n’est pas possible de proroger l’amortissement au-delà de 9 ans.

Obligations à respecter :
L’investisseur doit s’engager à ce que le loyer hors charges au m² mensuel n’excède pas un plafond de loyer et ce durant toute la durée d’engagement de location
Ces plafonds sont revalorisés chaque année au 1er janvier.

POUR L’ANCIEN

Le dispositif Robien s’applique aussi aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues l’article 6 de la loi 89-462 du 9 juillet 1989 modifié et dans la mesure où ils font l’objet, de la part de l’investisseur, de travaux de réhabilitation.

Règles communes aux différents dispositifs :
Certaines mesures s’appliquent quel que soit le type d’investissement réalisé : neuf, réhabilité, ou gestion déléguée.

Depuis le 1er janvier 2006, il n’y a plus de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers perçus, compte tenu du nouveau barème de l’impôt sur le revenu. Par contre, il est possible de déduire des frais pour leur montant réel dès lors qu’ils sont supportés par le bailleur.
 

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LE DISPOSITIF LOI GIRARDIN OUTRE-MER

Le principe :
Cette loi concerne l’investissement dans un logement, destiné à leur habitation principale ou pour un usage locatif, dans les DOM TOM.
Le montant de la réduction varie selon que le logement est situé en secteur libre ou intermédiaire avec plafonnement de loyer et ressources du locataire.

Logement en secteur libre :
Ce secteur n’est pas soumis aux conditions de ressources du locataire et au plafonnement des loyers
Le taux de la réduction est de 40 % du montant de l’investissement, étalée sur 5 ans à raison de 8% par an.

Logement en secteur intermédiaire :
Ce secteur qui est soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires bénéficient d’un taux de réduction de 50 % du montant de l’investissement, étalée sur 5 ans à raison de 10% par an.

Engagement de location :
L’investisseur doit s’engager à conserver le bien à usage de résidence principale du locataire pendant :
- 5 ans en secteur libre
- 6 ans en secteur intermédiaire

Propriétaires occupants :
Si l’investisseur occupe le logement en tant que résidence principale, le taux de défiscalisation est étalé sur une période de 10 ans.

Zone urbaine sensible :
Si le logement est situé en zone urbaine sensible dans les DOM, il y a 10% de réduction supplémentaires soit une réduction qui peut atteindre 50 ou 60 %

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LE DISPOSITIF LOI MALRAUX

Le principe :
Cette loi a été mise en place pour favoriser la restauration d’immeubles et de quartiers historiques. Le bien doit être un logement ancien situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé

Avantage fiscal :
A l’exception des intérêts d’emprunt, toutes les charges de la propriété de droit commun ainsi que les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble peuvent engendrer un déficit. Ce dernier est imputable en totalité sur le revenu global de l’investisseur.

L’investisseur peut déduire l’ensemble des dépenses nécessaires à la restauration, et ce sans plafonnement de montant

Une fois l’opération terminée, l’engagement de location de six ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel

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LES MONUMENTS HISTORIQUES

Le principe :
Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) bénéficient d’une déduction partielle ou totale des déficits sur le revenu global dès lors qu’ils entreprennent des travaux de rénovation.


Avantage fiscal :
Suivant si le monument historique génère des recettes ou non, l'investisseur peut bénéficier de diverses déductions ou abattements. Dans certains cas les charges et intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global

Obligations des propriétaires :
A partir du moment ou le bien est classé ou inscrit, il est placé sous la surveillance du ministère de la Culture. Il ne peut être démoli, déplacé, transformé sans leur accord. Il en est de même en cas de vente, de don ou legs

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LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNEL ET NON PROFESSIONNEL

Lorsqu’un investisseur met en location un logement meublé en location, il est considéré comme loueur en meublé. Deux types de locations existent :

- le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
- le loueur en meublé professionnel (LMP)

Dispositif LMNP :
Si un propriétaire bailleur loue un ou plusieurs logements meublés, il est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès lors qu’il ne perçoit pas 23000 € de recettes locatives brutes par an et que son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus. L’investisseur considéré comme loueur en meublé non professionnel est imposé aux BICS pour les revenus qu’il tire de cette ou ces locations.

Les types de logements concernés par la location meublée sont les suivants :
- chambres meublées
- une partie de la résidence principale du loueur
- les locations saisonnières
- les gîtes ruraux et chambres d’hôtes
- les logements qui se trouvent dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Avantage fiscal :
Les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature. Si le loueur n’inscrit pas les locaux en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et dépenses locatives sont pris en compte pour déterminer le revenu imposable (à l’exclusion des charges de propriété – amortissements, intérêts d’emprunt, taxe foncière..)

Exonérations : pour les locations saisonnières se pratiquant à la journée, à la semaine ou au mois, n’excédant pas 760€ par mois de revenus, l’exonération des revenus locatifs est possible.

Dispositif LMP
A la différence du dispositif LMPN, dans le cadre de la location en meublée professionnelle (LMP) les déficits occasionnés sont imputables sur les revenus globaux.
Pour être considéré loueur en meublé professionnel, il faut réaliser au moins 23000 € de recettes annuelles pour cette activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.

Obligations à respecter :
- tenir une comptabilité spécifique
- s’inscrire au RCS (à noter : certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription – dans ce cas, pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut fournir à l’administration fiscale une attestation justifiant de ce refus)

Avantage fiscal :
Imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

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LES RESIDENCES DE TOURISME

Ce dispositif est destiné aux contribuables qui souhaitent investir dans des résidences de tourisme classées situées ou non dans les zones de revitalisation rurale définie au préalable. L’investisseur doit louer ce bien pendant 9 ans et en contrepartie, il bénéficie d’un avantage fiscal. Il a la possibilité d’investir dans un logement neuf ou destiné à la rénovation.

Résidences de tourisme hors ZRR
Pour les résidences de tourisme hors ZRR, l’investisseur peut alors demander le remboursement de la TVA à 19.6% payée lors de l’acquisition.

Résidences de tourisme en ZRR
Un investisseur qui achète un logement situé dans des résidences avec services et situé en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou commune rurale, bénéficie d’une réduction d’impôt. Ce dispositif est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2010 (sauf dispositif contraire).

Avantage fiscal :
Logement neuf : le taux de la réduction d’impôt est de 15 à 25% du montant de l’investissement retenu dans la limite de 50 000 € par personne seule et 100 000 € pour un couple marié. Cette réduction est étalée sur 6 ans.

Le propriétaire d’un logement situé dans ce type de résidence peut opter pour le régime fiscal du LMNP ou LMP (en fonction du montant des recettes)

Droit d’occupation :
Le fait de confier son logement à un exploitant pour 9 ans au moins, n’empêche pas le propriétaire d’occuper ce logement pendant quelques semaines par an. Cette durée est variable selon les formules d’acquisition mais ne peut jamais excéder 8 semaines par an.

Période d’application :
Ce dispositif est applicable logiquement jusqu’au 31 décembre 2010 à moins que le gouvernement ne décide de le proroger.
 

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